Với một dự án Bất động sản được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối và có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán đầu tiên.
Vậy thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà tôi muốn chia sẻ. Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:
- Pháp lý liên quan đến đất.
- Liên quan đến công trình trên đất.
- Liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.
Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.
Quá trình hình thành Dự án bất động sản
Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.
Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào? Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.
Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản
Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một số mục có thể không phải thực hiện. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi vê luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:
- Công nhận chủ đầu tư
- Đăng ký đầu tư Dự án
- Đền bù – giải tỏa – tái định cư
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
- Nhiệm vụ quy hoạch
- Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
- Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
- Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
- Điều chỉnh quy hoạch
- Công bố quy hoạch
- Chấp thuận đầu tư
- Phê duyệt Dự án đầu tư
- Ký quỹ
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Giao đất
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
- Chuyển nhượng Dự án
- Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
- Xin phép san lấp
- Xin phép xây dựng hạ tầng
- Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
- Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
- Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
- Xin phép xây dựng
- Thông báo khởi công
- Nghiệm thu móng
- Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
- Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
- Đăng ký hợp đồng mẫu
- Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
- Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
- Hoàn công
- Bàn giao nhà cho người mua
- Cấp số nhà
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
Đây là danh sách sơ bộ, có một số bước có thể không phải làm, có một số bước có thể phải làm thêm, và lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau, và không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự như trên.
Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi. Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay không.
CÔNG NHẬN CHỦ ĐẦU TƯ – ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ
Quay lại câu hỏi: Làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án và Khi xuất hiện Dự án thì người sở hữu đất trước đó sẽ bị ảnh hưởng như thế nào? Và hãy cùng tìm câu trả lời.
Công nhận Chủ đầu tư là bước đầu tiên xác định đối tượng được làm Chủ đầu tư Dự án. Bước này có thể gọi là “Rất quan trọng” nhưng cũng có thể nói “Không quan trọng mấy”. Nó kiểu như Ra mắt hai gia đình trước khi cưới nhau ấy, vì là chưa ra mắt thì khó mà cưới được, ra mắt rồi thì cũng chưa chắc đã cưới, ra mắt thì không thể gọi là có gia đình, nhưng mà chưa ra mắt thì cũng không xúc tiến được các thủ tục cưới hỏi. Đại khái cái bước này nó là như thế.
Ví von một chút, Ví cô gái như là Dự án, và Chủ đầu tư như là Chàng trai, phú ông là hoặc cấp Chính phủ, hoặc cấp Tỉnh, Thành phố… Nếu Cô gái “ngon lành” thì nhiều “Chàng trai” muốn dạm hỏi, và khi có nhiều “mối” thì “phú ông” sẽ phải có chính sách gả Con gái. Muốn gả con gái, thì điều đầu tiên cô con gái đó phải “Available”, nghĩa là phải đủ tuổi, phải không vướng bận gì, đương nhiên có thể có vài khúc mắc thì có thể giải quyết được. Dự án cũng thế, muốn được coi đó là Dự án thì chỗ đó phải được làm Dự án, nghĩa là Quy hoạch phải phù hợp, chưa “Dính” đến Chủ đầu tư nào, nếu “dính” thì phải giải quyết xong xuôi.
Cô gái đã sẵn sàng có chồng, thì Phú ông sẽ có nhiều cách, hoặc là thông báo rộng rãi “kén chồng” và đưa điều kiện kèm theo. Điều kiện đôi khi là muốn kiếm chàng rể có năng lực nào đó, hoặc đơn giản là phải có sính lễ. Nếu yêu cầu năng lực thì có thể “xù”, chứ đã nhận sính lễ thì gần như phải gả rồi, không gả đền chết. Trường hợp nhận sính lễ thì gọi là Đấu giá. Trường hợp dựa trên năng lực thì rơi vào dạng “xét”.
Phú ông có thể cũng làm theo cách là nhắm đến một gia đình môn đăng hộ đối nào đó và rỉ tai riêng thôi, thậm chí mang con gái ra giới thiệu cho bên chàng trai luôn. Trường hợp này là Nhà nước giới thiệu cho Chủ đầu tư. Thế thì Chủ đầu tư môn đăng hộ đối sẵn, nên khỏi xét, chỉ định luôn.
Lại có thêm trường hợp, Dự án không phải là con gái Phú ông, mà là con gái của gia nhân Phú ông, nhưng khổ nỗi cô gái này lại sắc nước hương trời, đầy anh dòm ngó. Và Phú ông gả luôn mà không nói cho cha mẹ cô gái, hoặc nói nhưng cha mẹ cô gái không đồng ý, hoặc anh em, họ hàng cô gái thì đồng ý nhưng cha hoặc mẹ thì không đồng ý. Vậy thì Phú ông và Chàng trai phải tổ chức Bắt cô dâu.
Mà trong thực tế, Phú ông làm gì có nhiều con gái, mà gia nhân, những người mà Phú ông quản lý mới có nhiều con gái. Thế nên quy trình là Chàng trai nào muốn cưới con gái của Phú ông hay của gia nhân phú ông thì đều phải đến xin phép Phú ông. Và khi đó, Phú ông sẽ xét các điều kiện của chàng trai rồi mới quyết định. Các điều kiện xét đó là:
- Xét về bản thân cô gái (Gọi là xét về đất): Cô gái có đồng ý với mày chưa, mày đã được sự đồng ý
của cha mẹ cô gái (chủ đất) chưa?, cô gái đã đủ tuổi lấy chồng chưa? Ấy là xét về mặt Chủ đầu
tư đang có quyền gì trên đất đó. - Xét về tình trạng và khả năng của cô gái (Gọi là xét quy hoạch): Mày muốn cưới người ta về làm
vợ đúng không, thế thì tao phải coi cô này có đủ điều kiện làm vợ không đã (lỡ nó đi Thái về thì
khổ). Ấy là xét về mặt quy hoạch có phù hợp để làm Dự án hay không. - Xét về năng lực chàng trai: Mày đủ tuổi lấy vợ chưa, được phép lấy vợ không, và có đủ tiền nuôi
vợ không? Ấy là xét về mặt ngành nghề kinh doanh, kinh nghiệm và năng lực tài chính doanh
nghiệp.
Trong thực tế, thì khi xét mấy cái này, Chàng trai là người như thế nào sẽ quyết định đến việc xét 02 cái trước khó cỡ nào. Vì dù sao thì cha mẹ hay người đại diện cũng muốn con gái mình rơi vào tay anh nào ngon ngon, chàng rể ngon thì mình cũng được lợi vậy.
Vậy thủ tục này sẽ là:
– Nếu Phú ông kén rể: Thông báo công khai kêu gọi nhà đầu tư, hoặc thông báo công khai kêu gọi đấu giá (thường sẽ phù hợp trong trường hợp Cô gái là con ruột của Phú ông, Dự án là những khu đất nhà nước), các Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ, xét thầu (hoặc đấu giá), lựa chọn và có thông báo trúng thầu, trúng đấu giá. Trong trường hợp trúng đấu giá thì coi như chàng trai đã dâng sính lễ như Sơn Tinh, thì Vua Hùng cũng không xù được.
– Phú ông đóng vai người quản lý: Các doanh nghiệp nộp công văn và hồ sơ liên quan lên Sở Xây dựng, sở Xây dựng tổng hợp lý kiến các sở ban ngành, họp hành nếu có, cái gì chưa rõ thì phát văn bản hỏi, xong tổng hợp trình Ủy ban tỉnh, thành phố có quyết định chấp thuận.
Bình thường, các bước này sẽ diễn ra trong khoảng 2-3 tháng.
(*) Bản vẽ đính kèm: Liên quan đến Đất đai thì liên quan đến vị trí, bản vẽ…, do đó thường mỗi thủ tục về pháp lý thì kèm theo đó là bản vẽ đính kèm. Với thủ tục này, bản vẽ đính kèm là Bản vẽ vị trí hoặc Hiện trạng vị trí khu đất. Bản vẽ này là cơ sở để xác định ranh đất cho các thủ tục tiếp theo. Bản vẽ trong giai đoạn này không có tính pháp lý cao, nghĩa là không dùng như là tài liệu bắt buộc cho các thủ tục sau này.
Cũng với thủ tục tương tự, nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì phải làm thủ tục Đăng ký đầu tư
Nguồn: Facebook – Review bất động sản
